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围篱社区抬头

逾10年前,围篱与保安住宅(Gated and Guarded Residences)在国内住宅产业市场冒起。

现在,大多数有地住宅产业项目都是打着“围篱与保安发展”的旗号,可见这种产业类型越来越受欢迎。


尤其在治安问题日益严重,间接催化围篱和保安社区的需求。

不再是声望或身分象征 保安住宅成标准模式

在许多快速增长的城市化国家,有外籍人士的地方,便有围篱与保安住宅。

换言之,这种住宅产业的诞生,只是为了满足外国人的需求。

虽然围篱与保安住宅(Gated and Guarded Residences)出现在我国并不太久,但国内高收入家庭很快便接受了这个概念。


一是因为这类房产一般较高价,住在围篱社区威望和财富的象徵,更重要的是这种住宅区有多种保安措施,让居民更放心,可以做到真正安居。

东南亚与大马是基于两个理由:安全与财富的象征,打造围篱社区。

它更像是一个住宅俱乐部社区,为更多富人提供较高品质和安全的生活方式。

发展商、地主、投资者与消费者,共同塑造一个新派的现代城市人居环境;围篱和保安只是这个大配套的其中一部分。

我国有一个特别的现象,那就是现有住宅产业,变成了有保安的住宅区。

所有屋主联合起来,成立居民协会,然后向地方当局申请创建守卫社区,确保人身安全和加强隐私。

实际上,这些有保安的住宅区已经成为普遍住宅发展项目的新基准:不是超级富豪、声望或身分的象征。保安住宅已成为“标准模式”。

锁定高端购屋者

过去5年,很多围篱与保安住宅的价值倍增,但其他类型产业的表现则较差。

围篱与保安住宅的目标是高收入家庭,因为他们寻求更好的安全感和隐私,以及独特性。

随着家庭收入增加,以及屡屡发生爆窃及其他犯罪案,促使围篱与保安住宅产业市场持续成长。

对产业发展商来说,相比传统产业发展项目,围篱与保安住宅项目提供更高的盈利赚幅。

威廉氏、达哈与王私人有限公司(CH Williams Talhar &Wong,简称WTW)表示,围篱与保安住宅的需求不断增加,是因为人们把持续增加的收入,放在该产业市场。

围篱和保安社区的发展,最初是因为安全问题,但后来已经慢慢转变为生活方式概念,以及该产业可提供的独特性。

围篱社区抬头
围篱社区抬头
围篱社区抬头

莎阿南Section U9 增值率最高

以地点来看,莎阿南的Section U9取得最高的资本增值率,按年达29.7%,紧接在后的是八打灵再也北区(PJU)、士布爹(Seputeh)、Saujana及满家乐(Mont Kiara)。

与此同时,WTW也分析了指定发展项目的个别资本增值率,并作出比较,以反映吉隆坡房屋价格指数。

在2005至2011年期间,众多高档产业发展项目中,平均每年资本增值率最高的是Kiara Hills(13%),而同列第二位的则是Tijani及Duta Tropika,均取得12.2%。

在中档产业发展项目中称霸的则是Saujana Subang(14%),其次是Beverly Heights(11.2%)及Glenhill Saujana(10.4%)。

根据房屋价格指数,独立洋房为5.8%,半独立洋房和排屋分别是6.2%及5.7%。

增值力度惊人

围篱与保安住宅发展逾10年来,到底其资本价值正在呈现怎样的趋势呢?

根据《WTW2013年产业市场报告》,在过去7年半(2005至2012年),围篱与保安住宅普遍按年平均增值10%。

惟在一些交易活跃的发展区,围篱与保安住宅每年平均增值14.4%。

在住宅产业类型方面,独立洋房为买家提供最高的回酬,按年为27.2%,其次是半独立洋房,按年17.3%。

在围篱住宅方面,排屋或城坊公寓的回酬最低,仅每年10%。

围篱社区抬头
围篱社区抬头

围篱社区4大特点

根据之前的发展,共有3种基本经济模式类型:保安、生活方式与声望。

保安经济模式类型主要是迎合外国人(例如中东的员工,主要是来自石油领域)与超级富豪的需求。

其次,便是生活方式。其卖点通常是俱乐部以及专为退休人士打造的设施。而声望,就是等于地位的象征。

WTW表示,不管购买围篱与保安住宅是作为自住或者投资,基本原则仍然适用。

该公司点出了以下几点:(1)处于你需要的正确位置;(2)拥有出色的设计与良好的装修质量;(3)由具信誉的发展商兴建;(4)地方当局已经批准该围篱社区或守卫社区。

寻求强大持久产业管理 分层围篱社区是首选

假如你正在寻求强大和持久的产业管理,那幺分层围篱社区应该是首要选择,而不是各别地契(titled-based)保安社区。

根据分层项目,公共契约的义务是非常重要的,必须确保房屋条例与维修费,转嫁给之后的业主。

这点与各别地契保安社区有很大差别,后者的随后买家没有义务签署公共契约。

假如你是因为私人公园或者具备庞大面积花园的生态城镇,才购买该项目,那幺你唯一的选择就是围篱和保安社区。

根据保安社区发展,这些特点都是公共设施,并没有保证它们在未来将会获得保护、保存与保持。

“共管”屋主权益与责任

随着共管式社区越来越流行,从有地房地产到高楼式公寓都有,很多人觉得这是更利隐私的居住环境而趋之若鹜,但却忽略了这个所谓的“共管”背后真正的意义。

近年,大部分城市房屋发展趋向共管社区计划,由高楼住宅至围篱式保安社区均属共管社区计划。

然而,许多购屋者甚至有关屋主,并不了解作为共管社区的一分子,所享有的权益以及他们所需承担的责任。

其实,购屋者在购买共管社区内的房屋前,必须了解屋主所拥有的权益和责任。

亿达法务办事处陈佐彬律师表示,共管社区内每个单位的屋主,除了拥有国家土地法典(National Land Code)所给予屋主不能废除的产权外,也拥有社区内共同建设或设施的使用权。

屋主也可以合理地取道于公共地区或其他单位,以享有通行及水电、煤气和排污等基本供应。

有投票权
各单位的屋主有权在物业管理机构(Management Corporation)常年大会上,以投票的方式通过或否决有关共管社区的动议,包括选出共管社区的管理委员会成员,决定维修费用及管理基金数额等。

承担费用
共管社区的屋主必须共同承担社区内公共建设,又或是设施的管理及维修费用(service charges)。同时,屋主也须缴交维持社区环境与设施基金(sinking fund)。

准时缴费
屋主必须持续按时自付有关费用,尚若屋主拖欠付款,物业管理机构(Management Corporation)有权采取法律行动以索取有关欠款。

不得独霸
屋主也必须尊重其他单位屋主的权益,不得独自霸占社区公共建设或设施的使用权。

照顾安全
此外,屋主也必须注重维持共管社区内公共建设或设施的安全性,如果因公共建设或设施不良而导致意外发生,共管社区内每个单位的屋主,必须共同承担并赔偿。

管理素质影响屋价

总的来说,屋主在拥有共管社区产业时,必须改变现有一般对共管社区的思维。

购屋者在购买共管社区产业时,除了考虑屋价,也必须将维修及管理费作为考量。

社区管理费的高低,将反映共管社区的维持与管理的好坏,而社区维持与管理的好坏,则会直接影响社区内房屋的价格。

购买共管社区产业犹如购买公司股票,属于一个持续的经营与投资,保持优良的管理不但可以保持良好住屋环境,更能提高该社区内产业的价值。

围篱与保安住宅发展项目是根据范围、服务品质以及业主或居民数量,计算每平方尺价格。

目前,每月成本为每平方尺15至50仙,但是未来还有很大的上涨空间。

假如成本上涨太快,很多业主将会抱怨,甚至决定拒绝缴付这些费用,那幺每月的维修与保安费可能会成为一个问题。

围篱社区住宅

实达阿南应有尽有

地点:雪州
发展商:实达集团(SP Setia)

新鲜出炉的FIABCI全球卓越奖(Prix d’Excellence Awards)“最佳大蓝图”金奖———实达阿南(SetiaAlam)城镇项目,乃实达集团的得意之作。

这个占地2500英亩的旗舰项目,灵感源自有益身心的大自然庇护所以及充满活力的城市中心,充分体现该公司的“生活‧学习‧工作‧玩乐”理念。

实达阿南位于巴生谷的策略地点,使用南北大道-实达阿南衔接大道,通往数个主要地点,仅需数分钟车程。

经过大约10年的精心打造,实达阿南的住宅产业已经成为城中的抢手货,产业价格已经可以向白沙罗、八打灵再也以及梳邦再也的住宅产业看齐。

贵为最佳大蓝图金奖得主,实达阿南的基本设施可谓应有尽有,包括购物中心、学校以及商业区等等,可满足居民的日常生活需求。

Southville City地点适中

地点:雪州万宜
发展商:马星集团(Mah Sing)

距离吉隆坡市中心只有25公里路程的万宜Southville City,占地420英亩,发展总值(GDV)预计达21亿5000万令吉。

这个拟定于下半年面市的综合产业项目,首期打头阵的有高级公寓、零售店铺和排屋。

陆续有来的计有高档高级公寓、群式房屋(Cluster home)、半独立洋房、独立洋房、住户俱乐部以及霸级市场等等。

Southville City的周围有多条主要大道,包括宜力大道(ELITE)、加影外环公路(SILK)、隆芙蓉大道、隆布城大道(MEX)、南巴生谷大道(SKVE)和加影芙蓉大道(LEKAS)。

从Southville City通往蕉赖和加影则是12公里路程,而距离赛城或布城仅15公里路程。

Southville City距离素有“知识城”的万宜新镇(Bandar Baru Bangi)仅5公里,后者拥有逾20间高等教育学府。

马星集团相信庞大的师生量有助于刺激对Southville City的需求,以及提振市场的发展。

Kiara Hills 超级奢华

地点: 吉隆坡满家乐
发展商: 双威城(Sunway City)

Kiara Hills选择在誉为吉隆坡高尚住宅区之一的满家乐落地生根,可见市场定位非常鲜明。

这个超级奢华的住宅产业项目涵盖88间豪华独立洋房以及34间庭院别墅,建筑面积介于4600至7900平方尺,两者皆是永久地契。

这个豪华产业发展项目早于2007年竣工,发展商当时还把它誉为‘吉隆坡的比佛利山庄’。

Kiara Hills与蒂沙金地旺是左邻右舍,该区拥有多元化设施,包括蒂沙金地旺商业区、满家乐国际学校、Garden国际学校、满家乐大厦、One满家乐以及Solaris满家乐等等。

除了靠近蒂沙金地旺之外,KiaraHills也毗邻金地旺、敦伊斯迈医生花园以及白沙罗高原。

Kiara Hills的交通非常便利,可衔接至多条高速大道,如西部疏散大道(SPRINT)、南北大道以及大使路-双溪毛糯大道。

Ara Hills度假村风格

地点:雪州八打灵再也阿拉白沙罗
发展商:森那美(Sime Darby)

3年前,森那美在阿拉白沙罗占地16英亩的地段,精心打造度Ara Hills这个度假村风格的高级公寓项目。

这个拥有永久地契的高级公寓项目,强调的是低密度,即每英亩只有25个单位,以大约20座高级公寓(每座3至10层)计算,全部单位约400个。

这个高级公寓项目共分为两种,即Ara Hill度假村别墅以及Ara Hill度假村高级公寓,每个单位的建筑面积介于1600至4200平方尺。

Ara Hills的设备齐全,计有俱乐部、游泳池、网球场、壁球场、儿童游乐场、托儿所、健身室、零售店、社区礼堂、行人道以及24小时的闭路电视保安系统。

位于八打灵再也北部的阿拉白沙罗,交通非常便捷,附近的高速大道包括梳邦机场路、南北大道、梳邦衔接道路以及联邦大道等等。